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1929.01.14.De Gustave Majou.Note.Construction d'un cinéma au Trait
Le PDF est consultable à la fin du texte.
Gustave Majou
Architecte diplômé par le gouvernement
41, rue Laffitte
Le Trait
Description et évaluation approximative
du bâtiment de cinéma construit par l'entreprise Morineau
Le bâtiment dont il s'agit est placé en bordure de la grande route sur un terrain d'environ 3 500 m2, lequel terrain est situé entre l'ancien chemin du Havre et la route actuelle, à une soixantaine de mètres de l'angle de la grande route et du chemin des chantiers.
Ce bâtiment construit à usage de cinéma se divise en deux parties :
1° - un corps de bâtiment à gauche, perpendiculaire à la route, à usage de café ou restaurant, avec escalier desservant des pièces d'habitation réparties en 3 étages,
2° un corps de bâtiment en aile, perpendiculaire et contigüe au précédent, parallèle à la route, comprenant à rez-de-chaussée autant de boutiques qu'il y a de travées de ciment armé.
Au 1er étage, une vaste salle de cinéma en occupe toute la superficie ; elle est desservie par un escalier extérieur à 2 révolutions donnant accès à la salle par le pignon de droite de ce corps de bâtiment. Au-dessus de la salle de cinéma, une série de chambres mansardées disposées à droite et à gauche d'un couloir central desservi par l'escalier du premier corps de bâtiment.
Il existe des caves sous le 1er corps de bâtiment.
Les WC, à l'usage du public sont placés dans la cour en dehors du bâtiment.
Construction. La structure de ce bâtiment est constituée par des poteaux et des poutres en ciment armé. Les murs extérieurs et de refends intérieurs sont faits en remplissage de parpaings entre poteaux. Les planchers sont en bois (probablement en bastaing), les parquets en sapin sont brochés directement sur les solives en bastaings. Les conduits de fumée sont en poteries de terre cuite, les plafonds en plâtre sur lattis.
Les grandes chambres du 1er corps au-dessus du café comportent des cheminées en marbre. L'escalier intérieur du 1er corps est en bois. Celui extérieur au 2ème corps est en ciment armé. La couverture est en tuiles.
Observations sur l'état actuel
Ce bâtiment construit en 1919-1920 a été exécuté très légèrement dans ses détails, et le défaut absolu d'entretien depuis 8 ou 10 ans a produit de nombreuses et graves dégradations. Cependant le gros-œuvre en ciment armé paraît encore en bon état et donne un aspect satisfaisant au point de vue stabilité. Les bandeaux extérieurs en ciment, mal exécutés, complètement dégradés tombent en partie ; ils sont refaire.
Les menuiseries des portes et fenêtres en sapin n'ayant reçu au début qu'une couche insuffisante de peinture (trop maigre) sont dans un état déplorable : les panneaux se sont disjoints, les feuillets se sont voilés, etc. Les parquets en sapin se comportent assez bien. La quincaillerie très ordinaire est rouillée.
Les conduits de fumée en poterie sont d'une section trop faible, non réglementaires, et ne seraient pas remboursés par les assurances en cas de sinistre. Le chemisage en mauvaise chaux et plâtre tombe partout, désagrégé par l'humidité. Les souches sont dégradées, les enduits tombent, les solins n'existent pour ainsi dire plus. Il en résulte que la pluie pénétrant dans la toiture pourrit les chevrons et les lattis au droit de chaque souche, et les plâtres de plafonds sont à refaire en partie.
La toiture en tuiles laisse passer l'eau en maints endroits. Pour avoir une toiture étanche il serait prudent de déposer et reposer les tuiles avec une prévision d'environ 15 % de tuiles neuves. Les souches de cheminées sont à refaire.
A l'étage des chambres sous comble, au-dessus de la grande salle, à chaque ferme une cloison existe pour séparer les chambres entre elles. Une petite crevasse dans chaque cloison accuse un léger élargissement des pieds de fermes vers l'extérieur : ceci n'est pas grave et peut être consolidé facilement.
La superficie est d'environ 400 m2.
La valeur actuelle de la construction supposée en très bon état serait d'environ :
400 m2 à 1 200 F : 480 000 F
L'état de délabrement permet de frapper cette valeur d'une moins-value de 40 % pour vétusté, soit 192 000 F. Reste : 288 000 F.
Valeur du grand bâtiment : environ 288 000 F.
A la valeur de ce bâtiment principal, il faut ajouter la valeur des bâtiments annexes qui sont également édifiés sur ce terrain, plus le prix du terrain.
Bâtiments annexes
1° Un bâtiment en ciment armé inachevé, contigu à la propriété voisine à gauche.
Ce bâtiment constitue de grands magasins qui ont servi d'atelier de menuiserie et de hangar à la suite. Ils peuvent être surélevés d'un étage ; la toiture est plate, en bitume ou ciment volcanique.
Ce bâtiment est facilement transformable en garage à autos avec logements au 1er étage.
2° Un long bâtiment de logements ouvriers adossé à l'ancien chemin du Havre.
Ces deux bâtiments, en tenant compte de 50 % de vétusté, ont une valeur actuelle très approximative d'environ 80 000 F.
Terrain
Le terrain, l'un des mieux placés du Trait, d'une superficie de 3 500 m2 faisait partie d'un lot de 5 000 m2, qui était offert 1 F 50 le m2 par le propriétaire M. Crevel en 1918. Le boucher, M. Lecompte en acquit environ 1 500 m2 vers cette époque au prix de 1 F 25 ou 1 F 35 (a-t-on dit ?).
J'estime qu'aujourd'hui ce terrain vaut bien environ 15 F le m2, soit 58 500 F.
Conclusion
Bâtiment principal : 288 000 F
Bâtiments annexes : 80 000 F
Terrain : 52 500 F
Valeur totale approximative : 420 500 F
Paris, le 14 janvier 1929